伯父を自死で亡くしたあと、遺された地方の実家をどうするかを考える前に、どうしても先に片づけなければならないことがありました。
家の「名義」を、亡くなった伯父から、相続人である母へと変更すること。いわゆる相続登記です。
正直に言うと、最初は「そんなの、いつかやればいい」と思っていました。でも調べていくうちに、2024年4月から相続登記が義務化され、放置すると過料（罰金のようなもの）の対象になること、そして何より、名義を変えないと家を売ることも貸すこともできないことを知りました。
この記事は、専門家が書く制度解説ではありません。子も配偶者もいない伯父を亡くし、相続人の範囲が複雑ななかで、甥である私が実際に名義変更を進め、最終的に司法書士に頼むまでの記録です。同じように「実家の名義、どうすればいいんだろう」と検索している方の、少しでも参考になればと思います。
この記事でわかること
- 相続登記の義務化（2024年4月〜）と、放置したときのリスク
- 名義変更をしないと、なぜ家を処分できないのか
- 自分でやるか、司法書士に頼むか（私が頼んだ理由）
- 相続登記にかかる費用の目安
- 登記のあと、実家をどうするか
相続登記は2024年4月から義務化された
まず、いちばん大事なことから。
2024年4月1日から、相続登記は義務になりました。 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料の対象になります。
しかも、これは2024年4月より前に相続した不動産にもさかのぼって適用されます。「昔、親や親族から相続したけれど名義はそのまま」という家も対象です（この場合は2027年3月末までが期限の目安とされています）。
私の伯父の家も、放っておけば母が過料の対象になりかねませんでした。「悲しみが整理できるまで、手続きは後回しにしたい」という気持ちは当然あります。でも、期限があるものだけは、知っておかないと後で困る。これは手続き全体を通して、何度も感じたことでした。
制度の細かい条件は変わることがあります。自分のケースが対象か不安な場合は、法務局や司法書士に確認するのが確実です。
名義を変えないと、家は売ることも貸すこともできない
義務化以前の問題として、私がいちばん実感したのはこれです。
亡くなった人の名義のままでは、その家は売却も賃貸もできません。 不動産の取引は「登記簿上の所有者」を相手に行われるため、名義が故人のままだと、買い手も借り手も契約のしようがないのです。
私の場合、遠方にある築古の実家を「早く手放すことが、いちばんの供養になる」と考えていました（このあたりの判断は事故物件（心理的瑕疵物件）になった実家の相続と売却に書いています）。でも、その第一歩が相続登記でした。名義を母に変えない限り、売る話すら始められない。 後回しにしたいことだらけの中で、ここだけは避けて通れませんでした。
自分でやるか、司法書士に頼むか──私が頼んだ理由
相続登記は、実は自分で法務局に申請することもできます。書籍やネットの情報も増えていて、「相続登記 自分でやった」という体験談もよく見かけます。費用を抑えたい気持ちもあって、私も一度は自分でやろうとしました。
でも、私のケースでは早々に断念しました。理由は、相続人の範囲を確定させるのが、想像以上に複雑だったからです。
伯父は結婚しておらず、子どももいませんでした。こういう場合、相続人は親（直系尊属）、それもいなければ兄弟姉妹へと移っていきます。誰が相続人になるのかを確定させるだけで、伯父の出生から亡くなるまでの戸籍を、いくつもの役所からさかのぼって集める必要がありました。古い戸籍は手書きで読みづらく、転籍があれば別の市区町村にも請求しなければなりません。
実際に手元に届いた除籍謄本のなかには、縦書きの手書きで、崩し字の読めない頁がありました。明治や昭和の様式のまま、コピーで綴られて届くのです。家の書類を探すなかでは、青い表紙に「登記済権利証」と箔押しされた冊子も出てきました。隅に「永久保存」とあります。永久に保存するつもりで作られた書類を、相続のために動かす。手が少し止まりました。
名寄帳を見て初めて知ったこともあります。伯父の家の土地は、1枚ではありませんでした。5筆（5つの区画）に分かれていたのです。家を1軒相続するというのは、登記の上では、5つの土地と1つの建物を引き継ぐことでした。
遠方に住み、仕事をしながら、これを正確にやり切る自信が、私にはありませんでした。一つでも相続人を見落とせば、登記そのものがやり直しになります。結局、私は司法書士に依頼し、戸籍収集から登記申請まで任せることにしました。
相続人が「配偶者と子」だけのシンプルなケースなら、自分でやるのも十分現実的だと思います。でも、子も配偶者もいない人を相続する場合や、相続人が複数いて疎遠な場合は、専門家に任せたほうが、結果的に時間も気力も守れると私は感じました。
相続登記にかかった費用の目安
費用は、大きく2つに分かれます。
1. 登録免許税（国に納める税金）
不動産の固定資産税評価額 × 0.4%で計算します。たとえば評価額が500万円の不動産なら2万円、私の伯父の家のように地方で評価額が数十万円なら、数千円程度でした。「売値」ではなく「評価額」で計算される点がポイントです。
2. 司法書士に頼む場合の報酬
依頼する範囲（戸籍収集を含むか、相続人が何人か等）によりますが、おおむね数万円〜10万円前後が目安です。私の場合は戸籍収集から一式お願いしたので、その範囲の費用がかかりました。
自分でやれば司法書士報酬は浮きますが、その分、戸籍集めと書類作成の手間がかかります。「お金で時間と気力を買う」と割り切れるかどうか。私は、役所と何度もやり取りを続ける余力がそのときなく、頼んでよかったと思っています。
※費用や税率は、物件の評価額・時期・依頼内容によって変わります。正確な金額は、法務局や司法書士・税理士にご確認ください。
登記のあと、実家をどうするか
名義変更が終わって、ようやく「家をどうするか」の話を始められました。
私の伯父の家は、地方の築四十年超。解体して更地にするには百数十万円かかるのに、土地の評価額はそれを大きく下回る、いわゆる負動産に近い状態でした。それでも、名義が母に変わったことで、売却に向けて動き出すことができたのです。
事故物件（心理的瑕疵物件）の売却や、空き家を放置するリスクについては、別の記事に詳しくまとめています。相続登記は、その「処分」のスタート地点でした。
相続の手続きで迷ったら、早めに専門家へ
ここまで書いてきたとおり、相続は「登記」だけでも、相続人の確定・戸籍収集・税金の計算と、想像以上にやることが多いです。私自身、「これは自分の手に負えない」と感じる場面が何度もありました。
相続の相談先は、悩みごとによって専門家が分かれています。登記や相続人の確定は司法書士、遺産分割でもめそうなときは弁護士、相続税がかかりそうなときは税理士、という具合です。私の場合、名義変更（登記）は司法書士にお願いしました。
一方で、財産の種類が多く「相続税がかかるかもしれない」と不安な場合は、相続税は税理士の専門分野です。早めに相談しておくと、申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）に追われずに済みます。相続税が心配な方は、無料相談で「自分の家が課税対象になりそうか」だけでも確認しておくと安心です（相続税については相続税はいくらから？基礎控除で「うちは非課税」と分かるまでにも書いています）。
私自身は、頼れるところは専門家に頼って、考えることをひとつ減らしました。あのときの私には、それだけでもありがたいことでした。
期限のあるものだけ先に押さえれば、あとはあなたのペースで大丈夫です。ひとつ片づけば、その日はもう前に進んでいます。
まとめ
- 相続登記は2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内、放置すると10万円以下の過料の対象
- 名義を変えないと、家は売ることも貸すこともできない。処分の第一歩が相続登記
- 自分でやることも可能だが、相続人が複雑なケース（子も配偶者もいない人の相続など）は司法書士に頼むほうが現実的
- 費用は登録免許税（評価額×0.4%）＋司法書士報酬（数万円〜10万円前後）
- 登記は司法書士、相続税は税理士。迷ったら早めに専門家へ
身内を亡くしたあとの手続きは、お金や制度の話である前に、気持ちの問題でもあります。それでも、「名義変更だけは早めに」と知っていれば、少しだけ楽に動けるはずです。同じ立場の誰かの、肩の荷が少しでも軽くなりますように。
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※この記事は、自死で伯父を亡くした遺族が、専門家ではなく当事者として体験・記録したものです。相続登記の制度・費用・期限は改正や個別事情で変わります。実際のご判断は、法務局・司法書士・税理士など専門家にご確認ください。
